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"Der „fixe“ Kostenblock von Anlagen und Gebäuden wurde in der betriebs- und volkswirtschaftlichen Betrachtung bisher nicht zufriedenstellend behandelt. Die Methoden der Kostenrechnung versagen bei immobilienrelevanten Fixkosten: sie verteilen einen für sie „unbekannten“ Kostenblock durch Zuschlagsätze oder verrechnen diesen mit komplizierten Verfahren. Darüber hinaus verfügt das Management über keine effizienten Instrumente, die es ermöglichen, den Bereich von Anlagen und Gebäuden tatsächlich managen zu können.
Unternehmen haben mit dieser methodischen Schwäche zu leben gelernt. Verändert hat dies jedoch folgende Situation: Organisationen haben nach der Verbesserung ihrer Kernprozesse schließlich feststellen müssen, dass größere Optimierungs- und Effizienzsteigerungspotentiale bei diesen teilweise nicht mehr vorhanden sind. Diese Einsicht lenkte die Aufmerksamkeit auf die nicht direkt wertschöpfenden bzw. auf die unterstützenden Unternehmensprozesse und hier besonders auf die Gebäude und Anlagen, für die jedoch keine schlüssigen Konzepte vorliegen. Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Fragestellung, ob durch die Einführung von Facility Management (FM) diese Fixkosten variablisiert und dadurch optimiert werden können. Im ersten Teil wird die Immobilie als Betrachtungsgegenstand erörtert und definiert. Dabei werden besondere Charakteristika von Immobilien erarbeitet, welche besondere Rahmenbedingungen für das FM (als Immobilienmanagement) vorgeben. Als Grundlage werden weiters die möglichen Nutzungsarten, die beteiligten Marktpartner sowie die Einflüsse auf das Immobilienmanagement (insbesondere die Lebenszyklen von Immobilien) dargestellt. Danach wird geklärt, wie Fixkosten in der betriebswirtschaftlichen Literatur behandelt werden. Nach notwendigen Begriffsdefinitionen, wie fixe vs. variable Kosten, werden die wesentlichen Methoden der Kostenrechnung vorgestellt: vom Pionier SCMALENBACH, mit seiner Deckungsbeitragsrechnung aus dem Jahr 1899, bis RIEBEL mit seinem eigenen System von relativen Einzelkosten und Deckungsbeitragsrechnung. Im Anschluss wird der Management-Ansatz von FM erörtert, um anschließend eine Synopse zu erstellen, in welcher die zentrale Fragestellung dieser Arbeit beantwortet wird.
Inhaltsverzeichnis
1|VORWORT|5
2|PROBLEMSTELLUNG DER WISSENSCHAFTLICHEN ARBEIT|6
3|BETRACHTUNGSGEGENSTAND DIESER ARBEIT – DIE „IMMOBILIE“|8
3.1|Klärung des Begriffs „Immobilie“|8
3.1.1|Juristischer Immobilienbegriff|8
3.1.2|Physischer Immobilienbegriff|10
3.1.3|Ökonomischer Immobilienbegriff|10
3.2|Besondere Charakteristika der Immobilie im Allgemeinen|13
3.3|Typologische Betrachtung der Nutzungsarten|18
3.4|Marktpartner|22
3.4.1|Immobilieninvestoren|23
3.4.2|Projektentwickler und Bauträger|25
3.4.3|Planende Institutionen|27
3.4.4|Dienstleister|28
3.4.5|Immobilienfinanzierer|31
3.4.6|Bauunternehmen|32
3.5|Einflüsse beim Immobilienmanagement|33
3.5.1|(Produkt-) Lebenszyklus der Immobilie|34
3.5.2|Umwelt als Aktionsfeld des Immobilienmanagements|38
3.5.3|Der Markt sowie die Bedeutung der Konjunktur|43
4|BEHANDLUNG VON FIXKOSTEN IN DER BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHEN LITERATUR|49
4.1|Definition von relevanten Kostenbegriffen|49
4.1.1|Variable und fixe Kosten|50
4.1.2|Einzelkosten und Gemeinkosten|52
4.1.3|Durchschnittskosten und Grenzkosten|53
4.2|Entwicklung der Kostenrechnung zur Behandlung von Fixkosten|55
4.2.1|Von frühen Ansätzen einer Grenzkosten- und Deckungsbeitragsrechnung bis zum Ausbruch des 1. Weltkrieges|55
4.2.2|Vom Kriegsende bis zum Ausbruch der nationalsozialistischen Herrschaft in Deutschland|57
4.2.3|Die Epoche staatlichen Einflusses auf die Kostenrechnung|59
4.2.4|Die Nachkriegszeit|61
4.2.5|Neuere Entwicklungen|64
4.2.6|Zusammenfassung und Ausblick|70
4.3|Aufgaben und Zwecke moderner Kostenrechnungssysteme|73
5|DARSTELLUNG VON FACILITY MANAGEMENT (FM)|75
5.1|Definition und Konzeption von FM|76
5.2|FM-Konzeption im Allgemeinen|81
5.2.1|Charakteristika der FM-Konzeption|81
5.2.2|Exkurse FM als Management des „Workspaces“|86
5.2.3|FM-Konzeption im Besonderen|89
5.3|FM-Markt- und Entwicklungstendenzen|95
5.4|Einsatzmöglichkeiten von FM|95
6|SYNOPSE: VARIABLISIERUNG VON FIXKOSTEN DURCH FM?|101
7|LITERATURVERZEICHNIS|107
7.1|Verwendete Literatur|107
7.2|Persönliche Gespräche|118
7.3|Verwendete Internet-Seiten|119
8|ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS|120" |
