Durchschnittseinkommen reichen meistens fürs Eigenheim

Während in München fast das Doppelte des dortigen Durchschnittseinkommens für eine typische Wohneigentumsfinanzierung aufgewendet werden muss, reichen mittlerweile in 78 von 115 kreisfreien Städten in Deutschland durchschnittliche Einkommen bereits aus. Das gleiche gilt für über 90 Prozent aller Landkreise. In den Kreisen Sangerhausen und Bernburg kann man sogar mit einem Viertel des Durchschnittseinkommens erfolgreich kaufen.

empirica hat verfügbare Einkommensdaten der amtlichen Statistik mit aktuellen Informationen aus seiner Preisdatenbank für Einfamilienhäuser verknüpft. So wurde das regionale Durchschnittseinkommen mit dem Mindesteinkommen, das zum Erwerb einer Immobilie benötigt wird, in Verhältnis gesetzt. Daraus ergibt sich, wie viel das eigene Einkommen über oder unter dem ortsüblichen Durchschnittseinkommen liegen muss, damit man sich ein ortstypisches Eigenheim leisten kann.

Für die Berliner Forscher ist der Erwerb von Wohneigentum in der jeweiligen Region dann machbar, wenn bei einem Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens die Finanzierungsbelastung (bei Zins und Tilgung von 7 Prozent pro Jahr) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt.

Wegen der großen Immobilienpreisunterschiede liegen die so errechneten monatlichen Mindesteinkommen zwischen 560 Euro im Landkreis Bernburg und gut 7.200 Euro in Starnberg. Dort werden auch die höchsten Durchschnittspreise für Eigenheime verzeichnet - nämlich fast 500.000 Euro. Weil allerdings auch die typischen Einkommen von Region zu Region unterschiedlich sind, differiert die Wohneigentums-Kaufkraft weniger stark. Daher müssen rund um den Starnberger See nur gut 40 Prozent mehr als die dortigen Durchschnittseinkommen bezahlt werden. Demgegenüber wird etwa in Potsdam mit 57 Prozent ein höherer Zuschlag auf das dortige städtische Durchschnittseinkommen verlangt, obwohl der durchschnittliche Objektpreis dort unter 250.000 Euro liegt.

Die regionale Auswertung zeigt, dass nur in wenigen Landkreisen Durchschnittseinkommensbezieher sich keine typischen Wohneigentums-Objekte leisten können. Vor allem gilt dies für das südliche Bayern von Lindau am Bodensee bis zum Berchtesgadener Land, mit dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen an der Spitze. Ansonsten ist nur noch in vier Kreisen im Raum Frankfurt/Offenbach sowie in zwei an Stuttgart bzw. Freiburg angrenzenden Kreisen etwas mehr als ein durchschnittliches Einkommen gefragt.

Bei den kreisfreien Städten ragen nach den Angaben der LBS-Experten manche süd- und südwestdeutschen Zentren als relativ "teures Pflaster" heraus. Aber es gibt auch andere Beispiele - neben Potsdam in den neuen Ländern etwa auch Jena (wo fast das anderthalbfache des Durchschnittseinkommens benötigt wird), oder die nordrheinwestfälische Landeshauptstadt Düsseldorf, wo 128 Prozent "aufgerufen" werden. Auf der anderen Seite reicht in Hamburg bereits ein ortsübliches Durchschnittseinkommen aus, in Bremen sogar nur 60 Prozent davon. Dies ist zugleich die Metropole, die mit über 35 Prozent die mit Abstand höchste Wohneigentumsquote aufweist.