Bauen im Bestand: Vorplanung muss Modernisierungsvarianten enthalten
# 30.10.2020
Landgericht Flensburg bestätigt Planungsmangel in Leistungsphase 2. Beratungspflicht gilt auch ohne vertraglich vereinbarte Grundleistungen. Lückenlose Dokumentation verringert Haftungsrisiko und erhöht Planungssicherheit
Veraltete Flachdachkonstruktion nicht an aktuelle Vorschriften angepasst
Ob und wenn ja, wie viele Varianten nach gleichen Anforderungen schuldet man im Rahmen der Grundleistungen nach HOAI? Mit dieser Frage hat sich jetzt erstmals ein Gericht intensiv befasst (LG Flensburg, Urteil vom 07.02.2020, Az. 2 O 14/17217809).
Im vorliegenden Fall war ein Gebäude modernisiert worden, wobei das Flachdach mit einem sehr geringen Gefälle von unter zwei Prozent und einer innenliegenden Entwässerung beibehalten wurde.
Damit wurde an einer ungünstigen Konstruktion festgehalten, die heutigen Ansprüchen an Flachdächern nicht mehr in allen Punkten genügt.
Außerdem wurde das Gebäude, das schon zuvor nicht mehr den aktuellen Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprach, auch energetisch nicht verbessert, was womöglich auf einen Bestandsschutz zurückzuführen ist.
Bauherr bemängelt fehlende Varianten nach gleichen Anforderungen
Der Bauherr machte schließlich Schadenersatz wegen Planungsmängeln geltend. Seine Behauptung: Er hätte eine Variante mit einer höheren Dachneigung und Einhaltung der aktuellen EnEV gewählt, wenn ihm diese vom Planer vorgeschlagen worden wäre. Letzterer habe somit schuldhaft die bemängelte Planungslösung verursacht.
Landgericht: Planer handelte schuldhaft
Das Landgericht Flensburg gab dem Bauherrn Recht. Der Sachmangel der Planungsleistung bestehe laut Gericht darin, dass der Planer keine Modernisierungsvariante nach gleichen Anforderungen vorgeschlagen hatte.
Leistungsphase 2 erst nach Vorlage von Varianten abschließen
Als Planer ist man gut beraten, im Zuge der Leistungsphase 2 Varianten nach gleichen Anforderungen auszuarbeiten und dem Bauherrn als Entscheidungsgrundlage vorzulegen. Im Anschluss daran kann die Leistungsphase 2 fertiggestellt werden. Zu beachten ist, dass diese Leistung nur im Rahmen der Leistungsphase 2 geschuldet wird, nicht aber mehr in der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung inklusive Kostenberechnung).
Ein Bauherr sollte grundsätzlich darüber informiert sein, in welcher Leistungsphase sich die Planung gerade befindet. Ist die Leistungsphase 2 einmal abgeschlossen, sind solche Varianten im Rahmen des Grundleistungshonorars nicht mehr geschuldet.
Entscheidend ist es, die am Ende der Leistungsphase 2 in der HOAI geregelte Grundleistung "Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse" zu erbringen und damit den redaktionellen Abschluss der Leistungsphase 2 auch für den Auftraggeber transparent herzustellen.
Unterschiedliche Varianten beim Bauen im Bestand meistens gegeben
Das Urteil ist besonders vor dem Hintergrund, dass es sich hier um eine Modernisierung eines Altbaus handelt, von großer Bedeutung. Denn gerade bei Altbauten bestehen teilweise technisch komplexe Situationen, bei denen es unterschiedliche Varianten nach gleichen Anforderungen gibt.
Nicht selten stellt sich hierbei die Frage der Abwägung in Verbindung mit folgenden unterschiedlichen Aspekten:
- Bestandsschutz
- Anwendung historischer Bauweisen
- Modernisierung mit Anpassung an moderne Vorschriften
- Beibehaltung historischer Konstruktionen und deren Gestaltung
- Anwendung moderner Technologien und neuer Baustoffe
Landesgesetze schreiben Beratungspflicht unabhängig von HOAI vor
Anzunehmen ist nach aktueller Rechtslage, dass Varianten auch erbracht werden müssen, wenn die Grundleistungen der HOAI nicht als Vertragssoll vereinbart wurden. Die entsprechende Beratungspflicht kann hilfsweise aus den gesetzlichen Regelungen in den Landesarchitekten- und Ingenieurgesetzen entnommen werden.
Dort ist sinngemäß geregelt, dass die berechtigten Interessen des Auftraggebers zu wahren sind. Dazu gehören häufig auch die berechtigten wirtschaftlichen oder kostenbezogenen Interessen.
Fazit: Variantenbildung für erfolgreiche Altbauprojekte bedeutsam
Die Variantenbildung und entsprechende Beratung in der Leistungsphase 2 ist eine Pflicht, die für den Projekterfolg äußerst bedeutsam ist. Wer sie erfüllt, mindert nicht nur das Haftungsrisiko, sondern steigert auch die Planungssicherheit, da ein Bauherr sich an Entscheidungen messen lassen muss, die er in der Leistungsphase 2 getroffen hat.
Ändert der Bauherr im Verlauf der Planung seine Auffassung, fällt im Regelfall Änderungshonorar an. Ist die Leistungsphase 2 gut dokumentiert, kann das Änderungshonorar leicht durchgesetzt werden.