Lageplan kein Bestandteil der Objektplanung

# 29.08.2017

Bundesgerichtshof schiebt bisheriger Erstellungspraxis Riegel vor. Objektplanung endet an Gebäudegrenze. Fertigung von Lageplänen als Besondere Leistung zu honorieren

Lagepläne: Immer mehr, immer komplexer

Die Erstellung von Lageplänen wird aufwendiger, der fachliche Inhalt komplexer, die Zahl der erforderlichen Pläne je Projekt steigt. Deshalb gewinnt die Frage, wer Lagepläne beizubringen hat, enorm an Bedeutung, vor allem auch im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat jetzt mit Billigung des Bundesgerichtshofes (BGH) klargestellt, dass es nicht die Aufgabe des Objektplaners ist, Lagepläne auszuweisen.

Im Folgenden wird erklärt, was die Entscheidung für die "Lagepläne-Erstellungs-Praxis" und deren Honorierung bedeutet.

Außenflächen kein Planungsinhalt des Objektplaners

In der Vergangenheit wurden häufig Architekten bzw. Objektplaner für Ingenieurbauwerke oder Verkehrsanlagen herangezogen, wenn es darum ging, Lagepläne zu erstellen. Dabei wurde im Regelfall darauf verzichtet, den Objektplanern für diese Leistungen ein gesondertes Honorar zu zahlen.

Dieses ungerechtfertigte Vorgehen ist ab sofort nicht mehr möglich, da der BGH die Lage eindeutig geklärt hat. So wurde klargestellt, dass die Grundleistungen oben genannter Objektplanungen räumlich betrachtet an den äußeren Begrenzungen der betreffenden Objekte enden. Flächen außerhalb der Objekte gehören nicht zum Planungsinhalt des Architekten (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.07.2016, Az. 5 U 61/14, rechtskräftig durch Zurücknahme der NZB, BGH, Beschluss vom 04.01.2017, Az. VII ZR 212/16).

Schnittstellen für jedes Projekt neu definieren

Der Beschluss des BGH hat grundsätzliche Bedeutung. Ab sofort muss bei jedem Objekt die genaue Schnittstelle definiert werden. Dabei kommt es auf die fachtechnischen und räumlichen Schnittstellen sowie die unterschiedlichen Arten von Lageplänen an (z.B. amtlicher Lageplan, Grundleitungslageplan außen, Verkehrsanlagenlageplan, Freianlagenplan, Abstandsflächenplan bei besonderen Anforderungen, Baustelleneinrichtungsplanung).

Beispiel Räumliche Schnittstelle

Sind bei optimierter Grundstücksausnutzung die Mindestgrenzabstände bzw. die Abstände gemäß Bauleitplanung punktgenau zu erreichen, können schon kleine Details (z.B. Fassadenaufbau) über die Einhaltung bzw. Nichteinhaltung von Grenzabständen entscheiden. Hier ist in jedem Fall Folgendes angebracht:

• Mitwirken des Vermessungsbüros
• Detailplanung der Fassade in frühem Stadium der Planungsvertiefung

In Innenstadtbereichen ist diese Vorgehensweise bereits Stand der Technik geworden.

Beispiel Fachtechnisch-organisatorische Schnittstelle

Neben der räumlichen Abgrenzung spielt die fachtechnische Schnittstelle eine prominente Rolle. Zunächst ist festzuhalten, dass folgende Leistungen nicht zu den Grundleistungen der Objektplanung Gebäude / Ingenieurbauwerke gehören:

• die fachtechnische Koordination der Planung in den Außenanlagen, einschließlich aller Rohrleitungen, Ver- und Entsorgungsstraßen, sowie Verkehrsanlagen
• die Anordnungsplanung von Verkehrsanlagen, von Ver- und Entsorgungstrassen und der Geländeplanung

Besonderheit Amtlicher Lageplan

Werden Lagepläne als Bestandteil des Bauantrags erstellt, gilt sinngemäß das Gleiche. Diese Lagepläne gehören nicht zur Objektplanung. Lagepläne, die im Zuge von öffentlich-rechtlichen Verfahren vorzulegen sind, weisen aber Besonderheiten in Bezug auf die Schnittstellen auf.

Der Lageplan, welcher als Bestandteil der Genehmigungsplanung eingereicht wird, hat als fachliche Grundlage einen amtlichen Lageplan (gemäß Landesbauordnungen). Dort werden die entsprechenden Eintragungen vorgenommen. Daraus kann aber nicht gefolgert werden, dass es dem Ersteller des Lageplans obliegt, das Gebäude / Ingenieurbauwerk auf dem Grundstück planungsrechtlich einwandfrei zu positionieren. Das ist Aufgabe des Objektplaners Gebäude / Ingenieurbauwerke.

Objektplaner gibt Grenzabstände für Lageplan vor

Der Objektplaner ist aber in jedem Fall dafür verantwortlich, dass die Grenzabstände eingehalten werden (öffentliches Baurecht). Nur er kann die erforderlichen Abstände planerisch festlegen, die unter anderem in Bezug zur Gebäudehöhe stehen. Im Ergebnis ist eine falsche abstandsflächenbezogene Verortung auf dem Grundstück im Regelfall eigene Angelegenheit des Objektplaners.

Dies ist unberührt von der Erstellung der Lagepläne zu betrachten, denn der Ersteller des Lageplans erhält vom Objektplaner die notwendigen Angaben zu Abstandsflächen in Abhängigkeit von den spezifischen Eigenschaften des Objekts, wie beispielsweise Höhe oder geometrische Ausrichtung.

Anders sieht die Sache aus, wenn die Parteien (z.B. mündlich) vereinbart haben, dass die Objektplanung gleichzeitig den nach Bauordnungsrecht erforderlichen Lageplan erstellt. In den Grundleistungen der Leistungsbilder für Objektplanung ist die Erstellung eines Lageplans nicht enthalten.

Vermessungspläne und Bestandspläne keine Grundleistungen

Werden vorhandene Baukonstruktionen sowie Ver- und Entsorgungsleitungen in Lagepläne eingetragen, handelt es sich auch in den Leistungsbildern der Freianlagen bzw. Verkehrsanlagen nicht um Grundleistungen sondern um Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme. Gleiches gilt, wenn Planer diese Leistungen bei kleinen Baumaßnahmen ergänzend zur Objektplanung erbringen.

Vermessungspläne haben nicht selten Ähnlichkeiten mit Lageplänen. Sie sind fast immer erforderlich und preisrechtlich nicht geregelt. Vermessungspläne können unterschiedlichen Zwecken dienen. Ihr Inhalt sollte deshalb immer einzelfallbezogen vereinbart werden. Beispiel für erforderliche Vermessungspläne sind:

• Vermessungsplan mit Eintragung von Höhenpunkten (soweit für Gebäudeplanung / Eingänge erforderlich)
• Vermessungsplan mit Höhenangaben (soweit für die Ermittlung der Abstandsflächen erforderlich)
• Vermessungsplan für die optimierte Grundstücksausnutzung (Heranführung der Bauteiloberflächen auf die exakten Mindestabstände)
• Vermessungsplan als Ausgangsbasis für die Einbringung einer Bohrpfahlwand (Hangsicherungen)
• Vermessungsplan als Ausgangsbasis für Geländemodellierungen (auch erforderlich als Grundlage für die Mengenberechnung bei großflächigen Erdarbeiten)

In der Praxis wird häufig fälschlicherweise davon ausgegangen, dass es sich bei der Erstellung von Bestandsplänen und Vermessungsplänen um Grundleistungen handelt, nur weil diese Leistungen als Bestandteil der Ausführungsplanung erforderlich sind. Planer müssen in diesen Fällen den Auftraggeber im Rahmen ihrer Beratungspflicht gesondert darauf hinweisen, dass sie es fachlich für erforderlich halten, diese Fachleistungen zu beauftragen.

Lageplanähnliche Pläne in der Objektplanung

Schließlich können Grundleistungen aber auch große Ähnlichkeiten zu Lageplänen aufweisen und daher mit letzteren verwechselt werden. Zu solchen "Grundleistungsplänen" gehören

• Trassenpläne in den Außenanlagen (Fachplanung),
• Verkehrsanlagenpläne (Objektplanung),
• Pflanzpläne oder Pläne von Geräten in Freianlagen,
• Pläne zur Geländemodellierung der Freianlagen oder
• Pläne mit Umwehrungen.

Es ist nicht zwingend erforderlich, alle Planungsinhalte im Außenbereich in einen oder zwei Lagepläne hineinzuzwängen.

Fazit: Vorsicht bei der Erstellung von Lageplänen

Bei Lageplänen und lageplanähnlichen Plänen ist Vorsicht geboten. In vielen Fällen sind sie und ihre Inhalte nicht von den Objektplanungen für Gebäude und Ingenieurbauwerke im Rahmen der Grundleistungen zu erbringen, da deren Vertragsgegenstand an der Objektgrenze (z. B. äußere Fassade) aufhört.

QUELLEN UND VERWEISE:

Planungsbüro professionell (PBP)