Wachsende Nachfrage hält Immobilienpreise hoch

# 20.05.2016

Erwarteter Preisanstieg für 2016 zwischen 3 und 4 Prozent. Finanzierung weiter attraktiv. Regionale Marktunterschiede manifestieren Gefälle von Südwesten nach Nordosten

Steigender Bedarf durch Wohnungsneubau nicht zu decken

Die Entwicklung scheint logisch: Mehr Menschen in Deutschland sorgen für mehr Wohnraumbedarf. Gibt es dafür nicht das entsprechende Angebot, steigen notgedrungen die Preise. Und tatsächlich: Die Landesbausparkassen (LBS) erwarten bis zum Jahresende einen spürbaren Preisanstieg zwischen drei und vier Prozent. Dies ist das Ergebnis der aktuellen Frühjahrsumfrage unter 600 Immobilienmarktexperten von LBS und Sparkassen.

Nach deren Einschätzung wird die wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien insbesondere von den außergewöhnlich attraktiven Finanzierungsbedingungen, der guten Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung sowie dem weiter steigenden Wohnraumbedarf, auch aufgrund der deutlichen Zuwanderung, gespeist.

Die Ausweitung des Angebots durch Neubau kann damit aktuell noch nicht Schritt halten. Bis die kräftig wachsenden Baugenehmigungszahlen am Markt (über 300.000 Genehmigungen in 2015, vgl. Beitrag unten) in Form von bezugsfertigen Häusern und Wohnungen ankommen, werde es noch dauern: "Die gute Nachricht ist, dass die Bautätigkeit reagiert und perspektivisch Entlastung verspricht. Allerdings müssen sich die Bundesbürger vorerst auf weiter steigende Preise einstellen", resümierte LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann bei der Vorstellung der LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien 2016".

EFH-Preise in München im siebenstelligen Bereich

Enorme regionale Preisunterschiede gibt es nach LBS-Angaben traditionell bei gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern, meist in attraktiver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte erscheint laut LBS-Immobilienpreisspiegel München, wo es mit 1.000.000 Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgen bei den Großstädten der Süden und der Südwesten mit Regensburg (790.000 Euro) und Stuttgart (780.000 Euro) sowie Wiesbaden (750.000 Euro) und Freiburg im Breisgau (700.000 Euro).

Immobilien in Nord- und Ostdeutschland weiter am günstigsten zu haben

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halbmillionen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 250.000 und 320.000 Euro.

Reihenhäuser in Bonn: Kein Unterschied zwischen neu und gebraucht

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der Marktanalyse zuletzt gestiegen. "Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten nicht schlecht", so Guthmann. In Westdeutschland bewegen sie sich in Groß- und Mittelstädten um 250.000 Euro, im Osten und Norden zwischen 170.000 und 200.000 Euro.

Eigentumswohnungen ebenfalls immer teurer

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten fast überall merklich gestiegene Preise, insbesondere auch an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 7.500 Euro pro Quadratmeter den Spitzenwert, gefolgt von München (6.500 Euro).

Weit vor Frankfurt, Stuttgart (jeweils 4.600 Euro) und Hamburg (4.350 Euro) finden sich Gräfelfing (6.250 Euro), Gauting (5.800 Euro), Planegg und Poing (5.800 Euro bzw. 5.700 Euro). Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise in Dortmund, Hannover und Dresden sowie in Leipzig und Essen im moderaten Bereich von 3.000 Euro oder sogar darunter.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage und steigende Preise fest. Allerdings ist der Preisunterschied zu einem Neubau (mit meist höherem Standard) unverändert groß. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten im Durchschnitt immer noch rund 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig bei knapp 1.200 Euro, im Süden bei gut 2.300 Euro.

Flächen im Osten nur ein Fünftel des südlichen Baulands wert

Bauland bleibt nach Experten-Einschätzung der Engpassfaktor Nummer eins auf dem Immobilienmarkt. In den süddeutschen Groß- und Mittelstädten seien Grundstücke mit mehr als 400 Euro pro Quadratmeter nochmals teurer als im Vorjahr. Das sei glatt dreimal so viel wie im Norden (130 Euro) und gar fünfmal so viel wie im Osten (80 Euro).

Spitzenpreise würden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (1.550 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (900 Euro) oder Wiesbaden (900 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus und Salzgitter) Bauland jedoch für unter 100 Euro pro Quadratmeter am Markt.

Für den weiteren Jahresverlauf liegt die prognostizierte Preissteigerung bei allen Objektkategorien zwischen drei und vier Prozent und damit deutlich über der allgemeinen Preissteigerungsrate, die nach der aktuellen Gemeinschaftsdiagnose im Jahr 2016 unter einem Prozent bleiben dürfte.