Immobilien-Aktiengesellschaften und offene Immobilienfonds
"Einleitung:
Immobilien bzw. Immobilienanlageprodukte konkurrieren mit anderen Formen der Kapitalanlage, wie z.B. Aktien oder Renten, um die Gunst der Investoren. Gerade in Baisse-Zeiten an den Börsen kommt ihnen erhöhte Aufmerksamkeit zu Teil - die Anleger vertrauen auf die Werthaltigkeit von Grund und Boden. In Frage kommt zunächst die Direktanlage, hier kauft der Investor zu Kapitalanlagezwecken Liegenschaften und vermietet oder verpachtet diese. Daneben gibt es die so genannten Immobilien-Anlageformen. Hierzu zählen vor allem Geschlossene und Offene Immobilienfonds sowie Immobilien-Aktiengesellschaften. Da der Anleger nicht direkt in Immobilien investiert, sondern mittelbar über eine Gesellschaft oder einen Fonds, spricht man in diesen Fällen von indirekten Immobilien-Investments. Ist die Entscheidung für eine indirekte Immobilienanlage gefallen, stellt sich die Frage, welche der verfügbaren Varianten zu bevorzugen ist. An diesem Punkt setzt die Arbeit an und stellt Immobilien-Aktiengesellschaften sowie Offene Immobilienfonds einander gegenüber. Insbesondere die Tatsache, dass Immobilienaktien erst in den letzten Jahren eine relevante Bedeutung auf dem Kapitalmarkt erlangt haben, hatte einen erheblichen Einfluss auf die Formulierung der Themenstellung. Die Fokussierung auf gerade diese beiden Formen erfolgte außerdem aufgrund des grundsätzlich abweichenden Charakters von Geschlossenen Immobilienfonds.
Zielsetzung
Die vorliegende Untersuchung hat die Herausarbeitung von Gemeinsamkeiten und Unterschieden bezüglich Konzeption und praktischer Ausgestaltung von Immobilien-Aktiengesellschaften auf der einen Seite und Offenen Immobilienfonds auf der anderen zum Ziel. Geeignete Analysen und Bewertungen sollen Vorteilhaftigkeiten aufzeigen, um eine umfassende Beurteilung ermöglichen zu können. Insbesondere soll die Arbeit auch dazu dienen, den Bereich der Immobilien-Aktiengesellschaften deutlicher zu strukturieren und zu differenzieren. Gerade vor dem Hintergrund teilweise sehr geringer Handelsvolumina in diesem Segment ist zu hinterfragen und zu analysieren, welche dieser Gesellschaften sich überhaupt für ein Engagement durch Privatanleger eignen.
Abgrenzungen
Wie aus der Problemstellung bereits ersichtlich, steht die Perspektive des privaten Kapitalanlegers im Mittelpunkt der vorliegenden Arbeit. Dabei ist zu beachten, dass Immobilien-Anlageformen gleichzeitig auch Immobilien-Finanzierungsformen sind. Was für den Kapitalanleger die Immobilienanlage ist, stellt für den Initiator die Finanzierung des Objektes bzw. Portfolios dar. Finanzierungstheoretische Ansätze sind jedoch nicht Ausgangspunkt der Arbeit und haben mit folgender Ausnahme hier keine Relevanz: Die einzelnen Immobilien-Anlageformen eignen sich nicht in gleicher Weise zur Finanzierung verschiedener Immobilientypen, was sich folglich auf die Portfoliostruktur auswirkt. Da diese für den Anleger von Interesse sein dürfte, bietet sich auch aus dessen Sichtweise eine kurze Behandlung derartiger Fragen an. Aus der Konzeption der Arbeit folgt, dass lediglich börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften (Publikumsgesellschaften) betrachtet werden. Private Aktiengesellschaften, die nicht börsennotiert sind, stellen normalerweise kein Anlageprodukt dar und können folglich keine Alternative zu Offenen Immobilienfonds sein. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die vorliegende Arbeit auf den deutschen Kapitalanlagemarkt fokussiert ist. Sämtliche Daten beziehen sich also, sofern nicht explizit anders erwähnt auf diesen Markt. Als Identifikationsgrundlage der zu berücksichtigenden Immobilien-Aktiengesellschaften dient der durch das Bankhaus Ellwanger & Geiger veröffentlichte Deutsche Immobilienaktien-Index (DIMAX). Dieser umfasst das Marktsegment vollständig.
Gang der Untersuchung
Die Arbeit beginnt zunächst mit der Darstellung der wichtigsten Grundlagen von Immobilien-Aktiengesellschaften und Offenen Immobilienfonds. Dabei werden bekannte Definitionen und Abgrenzungen aufgezeigt sowie ein Überblick zur historischen Entwicklung gegeben. Im Falle der AGs werden außerdem Unterscheidungsmerkmale nach der Entstehungsgeschichte bzw. nach der strategischen Ausrichtung dargestellt. Daran anschließend werden verschiedene, für relevant erachtete Gesichtspunkte der einzelnen Anlagesegmente erläutert und miteinander verglichen. Gegenstand des Vergleichs sind die folgenden fünf Themenblöcke:
Märkte,
Recht, Bilanzen und Steuern,
Portfoliomanagement,
Rendite und Risiko,
Transparenz.
Zwischenfazits, jeweils zum Ende eines jeden Themenblocks, befassen sich mit der Beurteilung und Bewertung der herausgearbeiteten Gemeinsamkeiten und Unterschiede. Ein Resümee und ein kurzer Ausblick im letzten Kapitel schließen die Arbeit ab. Im Anhang finden sich mehrere ausführlich besprochene Beispiele für beide Anlagevarianten.
Inhaltsverzeichnis:
|Abbildungsverzeichnis|IX
|Tabellenverzeichnis|XII
|ABkürzungsverzeichnis|XIV
1.|Einleitung|1
1.1|Problemstellung|1
1.2|Zielsetzung|1
1.3|Abgrenzungen|2
1.4|Gang der Untersuchung|3
2.|Grundlagen|3
2.1|Immobilien - Aktiengesellschaften|4
2.1.1|Definition|4
2.1.1.1|Kompetenzen|5
2.1.1.2|Abgrenzung zu anderen Gesellschaften|5
2.1.2|Historische Entwicklung|6
2.1.2.1|Immobilien-Aktiengesellschaften an der Börse|6
2.1.2.2|Typisierung nach Entstehungsgeschichte|7
2.1.3|Unterscheidung nach strategischer Ausrichtung|9
2.1.3.1|Reine Bestandshaltung|9
2.1.3.2|Projekt- und Bestandsentwicklung|10
2.1.3.3|Immobiliendienstleistung|11
2.2|Offene Immobilienfonds|12
2.2.1|Definition|12
2.2.1.1|Wesen der Anlage|13
2.2.1.2|Abgrenzung|13
2.2.2|Historische Entwicklung|14
3.|Vergleich der Anlageformen|15
3.1|Märkte|16
3.1.1|Größe und Bedeutung|16
3.1.1.1|Marktkapitalisierung|16
3.1.1.2|Immobilienvermögen|17
3.1.1.3|Gewichtung im GPR General Index|18
3.1.2|Handel|19
3.1.2.1|Kursfeststellung|19
3.1.2.2|Marktgängigkeit|20
3.1.2.3|Transaktionskosten|22
3.1.3|Zwischenfazit|22
3.2|Recht, Bilanzen und Steuern|23
3.2.1|Rechtlicher Hintergrund|23
3.2.1.1|Immobilien-Aktiengesellschaften|24
3.2.1.2|Offene Immobilienfonds|25
3.2.2|Bilanzierung|26
3.2.2.1|HGB|27
3.2.2.2|IAS und US-GAAP|28
3.2.2.3|Publizität von Offenen Immobilienfonds|30
3.2.3|Steuerliche Behandlung|31
3.2.3.1|Besteuerung auf Gesellschafts-Ebene|31
3.2.3.2|Besteuerung des Grundstücks-Sondervermögens|32
3.2.3.3|Besteuerung der Anleger|33
3.2.3.4|Berechnungsbeispiel zur Besteuerung|35
3.2.3.5|Auslandsimmobilien|36
3.2.4|Zwischenfazit und Bewertung|36
3.3|Portfoliomanagement|37
3.3.1|Gesetzliche Investitions-Regelungen|37
3.3.1.1|Liquiditätsvorhaltung|37
3.3.1.2|Vorgaben zum Immobilienvermögen|38
3.3.2|Selbstdefinierte Investitions-Richtlinien|39
3.3.2.1|Portfolio-Diversifikation|39
3.3.2.2|Geographische Ausrichtung|41
3.3.2.3|Weitergehende Richtlinien|42
3.3.3|Immobilienbewertung|42
3.3.3.1|Ertragswert-/Discounted-Cashflow-Verfahren|43
3.3.3.2|Sachwertverfahren|43
3.3.3.3|Vergleichswertverfahren|43
3.3.3.4|Diskussion der Bewertung|44
3.3.4|Leerstand|44
3.3.5|Zwischenfazit|45
3.4|Rendite und Risiko|46
3.4.1|Benchmarks|46
3.4.1.1|DIMAX|46
3.4.1.2|BVI-Composite|47
3.4.1.3|Deutscher Immobilien Index|47
3.4.1.4|GPR General Property Securities Index|48
3.4.2|Performance|49
3.4.2.1|Renditevergleich der Anlagesegmente|49
3.4.2.2|Benchmarkanalyse|50
3.4.2.3|Differenzierung nach strategischer Ausrichtung|53
3.4.3|Inflationsschutz|55
3.4.3.1|Hedging-Effektivität gegenüber Inflationsrisiken|56
3.4.3.2|Shortfall-Risiken|56
3.4.4|Zwischenfazit|57
3.5|Transparenz|59
3.5.1|Transparenzanforderungen|59
3.5.2|Maßnahmen zur Verbesserung der Transparenz|60
3.5.2.1|Initiativkreis Immobilien-Aktie|60
3.5.2.2|Fonds-Rating durch Moody`s|60
3.5.3|Zwischenfazit|61
4.|Resümee und Ausblick|62
4.1|Resümee|62
4.2|Ausblick|64
|Anhang A: Ausgewählte Beispiele|XVI
|Anhang B: Übersicht DIMAX|LXXVII
|Anhang C: Übersicht Offene Immobilienfonds|LXXIX
|Anhang D: Moody`s Rating|LXXXIII
|Literaturverzeichnis|LXXXV
|Verzeichnis der Gesetze|CIV
|Verzeichnis der Interviews und E-Mails|CV
|Zitierweise|CX"
Informationen
Fachgebiet: Immobilien » Immobilienwirtschaft
Hochschule: Technische Universität Darmstadt, DEUTSCHLAND
Grad der Arbeit: Studienarbeit
Umfang: 178
Abgabedatum: 01.08.2002
Diese Arbeit bieten wir im Auftrag unseres Partners Diplomica GmbH, Hamburg an.