Restnutzungsdauer von Immobilien
"Spekulative Prognosen und Trends für die deutschen und europäischen Wirtschaftsmärkte, aber auch die Wartestellung kurz vor Einführung der europäischen Einheitswährung Euro machen sich durch enorme Kursschwankungen bis hin zu Einbrüchen an der deutschen Börse bemerkbar. Die Anleger, der Privatmann aber auch Banken, sind verunsichert und suchen nach Alternativen in Geldgeschäften. In diesem Zusammenhang gewinnt die Immobilie zunehmend an Bedeutung. Sie unterliegt keinen Kursschwankungen und bietet somit für Kapitalanleger hervorragende Anlagemöglichkeiten. Aber auch als Altersvorsorge für den Privatmann ist sie eine ideale Anlageform. In diesem Zusammenhang gewinnt auch die Problematik der Verkehrswertermittlung an Bedeutung. Das heißt für den Sachverständigen für Grundstückswertermittlung, dass seine Gutachten mehr denn je höchsten Qualitätsansprüchen gerecht werden müssen. Einer der wichtigsten Qualitätsaspekte bei jeder Wertermittlung ist die Bestimmung der maßgebenden Restnutzungsdauer.
Die anerkannten und wohl auch in der Verkehrswertermittlung am häufigsten angewandten Verfahren sind das Ertragswertverfahren nach §§ 15 WertV 88 und das Sachwertverfahren nach §§ 21 WertV 88. In beiden Verfahren ist der Ansatz der RND der baulichen Anlagen direkt oder indirekt enthalten.
Nach § 23 WertV 88 bestimmt sich im Sachwertverfahren die Wertminderung der baulichen Anlagen wegen Alters nach dem Verhältnis ihrer RND zur Gesamtnutzungsdauer. Dadurch hat der Ansatz der RND einen wesentlichen Einfluss auf den Wert der baulichen Anlagen am Bewertungsstichtag. Dies gilt insbesondere bei älteren baulichen Anlagen mit kürzerer RND und demzufolge höheren Wertminderungen wegen Alters.
Beim Ertragswertverfahren bestimmt neben dem Liegenschaftszinssatz die RND der baulichen Anlage die Höhe des Vervielfältigers aus der Anlage zur WertV 88. Damit hat der Ansatz der RND direkten Einfluss auf die Höhe des Gebäudeertragswertes.
Durch die in der WertV 88 vorgenommene Abstellung der RND in beiden Wertermittlungsverfahren hat eine Harmonisierung im deutschen Recht stattgefunden, was aber gleichzeitig die Bedeutung der RND für die Verkehrswertermittlung enorm steigert.
Die Praxis zeigt immer wieder, dass die Ermittlung der RND von vielen Sachverständigen etwas ‚stiefmütterlich‘ behandelt wird. Sei es einerseits aus Unkenntnis der Bestimmungsmöglichkeiten oder andererseits einfach aus der Tatsache heraus, dass der RND eine ‚geringere Rolle‘ als zum Beispiel dem Liegenschaftszinssatz beigemessen wird und das obwohl die Bestimmung der RND eine der schwierigsten Aufgaben der Grundstückswertermittlung ist.
Vor diesem Hintergrund soll das Ziel dieser Diplomarbeit sein, sich mit der Problematik der RND auseinander zu setzen.
Dazu werden im Vorfeld wertermittlungsrelevante Begriffe definiert, um eine einheitliche Betrachtungsgrundlage zu schaffen. Es wird aufgezeigt, welche Faktoren einerseits in die RND einfließen und andererseits welche wertermittlungsrelevanten Größen von ihr wie beeinflusst werden.
Des Weiteren werden die unterschiedlichen Möglichkeiten der Ermittlung der RND erläutert. Gleichzeitig werden die Gefahren, die bei fehlerhaftem Ansatz auftreten können und deren Auswirkungen auf die einzelnen Wertermittlungsverfahren bzw. auf den Verkehrswert dargestellt. Dies wird mit Beispielen hinterlegt.
Im Anschluss wird eine Methode vorgestellt, die es ermöglicht, die RND von modernisierten Wohngebäuden plausibel zu bestimmen. Das Verfahren ist auf diesem Entwicklungsstand ausschließlich für Wohnimmobilien anwendbar. Es wurde im Rahmen dieser Diplomarbeit nicht geprüft, ob die Anwendung auf andere Immobilen wie beispielsweise Büro-, Gewerbe oder Industrieobjekte erweiterbar ist.
Auch die Problematik der Bestimmung der RND in Sonderfällen, beispielsweise bei Liegenschaften, die aus mehreren baulichen Anlagen bestehen, bei Objekten mit unterschiedlichen Anbauten oder Erweiterungen, sowie bei denkmalgeschützten Gebäuden wird betrachtet. Dabei wird insbesondere auf die Frage der ewigen RND eingegangen - was bedeutet dies und wie wird es in der Praxis gehändelt.
INHALTSVERZEICHNIS
|PROLOG|1
1.|BEGRIFFSDEFINITIONEN|3
1.1|Alter|3
1.2|Lebensdauer|4
1.2.1|Allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer|4
1.2.2|Technische Lebensdauer|5
1.3|Nutzungsdauer|5
1.3.1|Gesamtnutzungsdauer|5
1.3.2|Restnutzungsdauer|10
1.3.3|Wirtschaftliche Nutzungsdauer|12
1.4|Begriffsklärung durch WertV 88|12
2.|EINFLUSSFAKTOREN AUF DIE RESTNUTZUNGSDAUER|14
2.1|BautechnischeEinflussfaktoren|14
2.2|Wirtschaftliche Einflussfaktoren|15
2.3|Sonstige Einflussfaktoren|16
3.|VERÄNDERUNGEN (ARTEN) DER RESTNUTZUNGSDAUER|19
3.1|Übliche Restnutzungsdauer|19
3.2|Verkürzte Restnutzungsdauer|20
3.2.1|durch unterlassene Instandhaltung|21
3.2.2|durch höhere Gewalt|22
3.2.3|durch mangelnde soziale Verhältnisse|22
3.2.4|durch Baumängel und Bauschäden|23
3.3|Verlängerte Restnutzungsdauer|25
3.3.1|durch Modernisierungen|25
4.|ERMITTELN DER RESTNUTZUNGSDAUER DURCH|27
4.1|Bildung eines fiktiven Baujahres |27
4.1.1|mit Hilfe von Verhältnisgleichungen|29
4.1.1.1|aus der Wohnflächenberechnung|29
4.1.1.2|aus dem Umbauten Raum|30
4.1.1.3|aus dem prozentualen Anteil Bausubstanz alt / neu|30
4.1.1.4|bei mehreren Modernisierungen|31
4.1.1.5|bei entkernten Gebäuden|31
4.1.1.6|Kritische Würdigung / Auswertung der Verfahren|32
4.1.2|nach Tabellen|33
4.1.2.1|Vorgehensweise|34
4.1.2.2|Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens|37
4.2|Ableitung aus dem Modernisierungsgrad|38
4.2.1|Vorgehensweise|38
4.2.2|Graphische Darstellung der Ermittlung der RND|41
4.2.3|Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens|42
4.3|Ableitung aus Kaufpreisfällen|42
4.3.1|Vorgehensweise|43
4.3.2|Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens|44
4.4|Ableitung aus Zustandsstufen|45
4.4.1|Vorgehensweise|46
4.4.2|Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens|47
4.5|Versicherungsmathematisches Modell|48
4.5.1|Vorgehensweise|49
4.5.2|Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens|50
4.6|Zusammenstellung der Verfahren|51
4.7|Bestimmung der RND anhand objektspezifischer Bauwertanteile|53
4.7.1|Problemstellung|53
4.7.2|Vorgehensweise|54
4.7.3|Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens|60
5.|EINFLUSS DER RND AUF DIE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN|61
5.1|Sachwertverfahren|61
5.1.1|Verfahrensüberblick|61
5.1.2|Die Alterswertminderung|65
5.1.2.1|Fallgruppen|66
5.1.2.1.1|bei ordnungsgemäßer Instandhaltung|66
5.1.2.1.2|bei durchgreifend modernisierten Gebäuden|67
5.1.2.1.3|bei unterlassener Instandhaltung|69
5.1.2.2|Übersicht über Alterswertminderungsmöglichkeiten|70
5.1.2.3|Alterswertminderungsmodelle der deutschen Bewertungspraxis|74
5.1.2.3.1|lineare Alterswertminderung|74
5.1.2.3.2|nach ROSS|75
5.1.2.4|Bewertung der Alterswertminderungsmodelle|76
5.1.2.3|Der Einfluss auf den Sachwert|79
5.1.3|Sonderfälle|81
5.1.3.1|wirtschaftliche Überalterung|81
5.1.3.2|Abbruchverpflichtung|83
5.1.3.3|wirtschaftliche Überalterung und Abbruchverpflichtung|84
5.2|Ertragswertverfahren|86
5.2.1|Verfahrensüberblick|86
5.2.2|Der Einfluß auf die Determinanten|89
5.2.2.1|Liegenschaftszinssatz|89
5.2.2.2|Vervielfältiger|96
5.2.2.3|Bodenwertverzinsung|101
6.|SONDERFÄLLE DER RESTNUTZUNGSDAUERERMITTLUNG|105
6.1|im Gebäudemix durch|105
6.1.1|Bildung einer mittleren Restnutzungsdauer|105
6.1.2|Aufteilung der Liegenschaft nach wirtschaftlicher Verwendungsfähigkeit|106
6.1.3|Kritische Würdigung/ Auswertung der Verfahren|108
6.2|im Bauteilmix|109
6.2.1|Vorgehensweise|109
6.2.2|Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens|110
6.3|im allgemeinen Residualverfahren nach Vogels|111
6.3.1|Vorgehensweise|111
6.3.2|Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens|112
6.4| im Denkmalschutz|113
6.4.1|anhand des Ertragswertverfahrens|114
6.4.2|anhand des Sachwertverfahrens|114
|EPILOG|116
|ANHANG|IV
|ABBILDUNGSVERZEICHNIS|X
|TABELLENVERZEICHNIS|XI
|ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS|XII
|SCHRIFTTUMSVERZEICHNIS|XIV
|RECHTSQUELLENVERZEICHNIS|XVIII"
Informationen
Fachgebiet: Immobilien » Immobilienwirtschaft
Hochschule: Hochschule Anhalt (FH), Standort Bernburg, DEUTSCHLAND
Grad der Arbeit: Diplomarbeit
Umfang: 141
Abgabedatum: 01.09.2001
Diese Arbeit bieten wir im Auftrag unseres Partners Diplomica GmbH, Hamburg an.