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Risikomanagement bei Immobilienfinanzierungen

Veröffentlicht am: 1. Aug. 2001

"Der Immobilienmarkt in Deutschland hatte sich jahrelang im Aufwärtstrend befunden, bis ca. Mitte der neunziger Jahre eine Trendwende eintrat, und das bis dato so lukrative, weil risikoarme Immobiliengeschäft zum Risikogeschäft vieler Banken und Projektentwickler wurde. Der vielzitierte „Fall Schneider“ sollte 1994 diese Trendwende einläuten und gleichzeitig Anlass geben, die Verfahrensweisen bei der Abwicklung von Bauvorhaben zu überdenken. Die Bauträger haben es seit dem schwerer, die Banken für die Kreditvergabe derartiger Projekte zu gewinnen. Dennoch – an dem eigentlichen Procedere – hat sich objektiv gesehen nicht viel geändert. Nach wie vor werden Instrumentarien des Risikomanagements viel zu selten eingesetzt, was an der seit Jahren erschreckend hohen Zahl von Bauträgerinsolvenzen und den hohen Summen von Einzelwertberichtigungen, die von den Banken jedes Jahr gebildet werden, abzulesen ist. Vor diesem Hintergrund sollen derzeitige Entwicklungsströme und Ansätze zur risikobewussten Abwicklung von Bauträgerfinanzierungen dargestellt werden. Dazu werden zunächst die Grundlagen der Bauträgerfinanzierung beschrieben und anschließend der rechtliche Rahmen von Bauträgermaßnahmen beleuchtet. Der Bauträgervertrag mit seinen essentiellen Vertragselementen und die auf ihn anwendbaren einschlägigen Rechtsgrundlagen – wie das AGB-Gesetz, die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und der § 34 c der Gewerbeordnung (GewO) sowie die Regelungen aus dem BGB – bilden den Kern eines Kapitels. In diesem Zusammenhang werden auch die Rechtsbeziehungen der Vertragspartner untereinander aufgezeigt. Ein weiteres Kapitel fasst zunächst die Risiken des Bauträgergeschäftes zusammen und zeigt vor dem Hintergrund aktueller Rahmenbedingungen – wie Basel II und dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) – die Anforderungen und daraus resultierenden Möglichkeiten des aktiven Risikomanagements für Bauträgerfinanzierungen auf. Gleichzeitig werden, unter Berücksichtigung dieser Vorgaben durch den Gesetzgeber, mögliche Auswirkungen auf das Immobiliengeschäft aufgezeigt und Lösungsvorschläge unterbreitet. Mit einer kurzen Zusammenfassung wird diese Ausarbeitung abgeschlossen. Sie weist darin nochmals auf die gegenwärtigen Veränderungen und daraus resultierenden Chancen hin.

Inhaltsverzeichnis
1.|Einleitung|1
1.1|Problemstellung und Zielsetzung|1
1.2|Gang der Untersuchung|2
2.|Immobilienfinanzierung|4
2.1|Abgrenzung von Immobilienfinanzierungen|4
2.2|Grundlagen der Bauträgerfinanzierung|7
2.2.1|Einführung in die Bauträgerfinanzierung|7
2.2.2|Die vertraglichen Beziehungen in der Bauträgerfinanzierung|10
2.2.3|Die Besicherung von Bauträgerkrediten|12
2.2.4|Kredittechnische Durchführung von Bauträgerfinanzierungen|13
2.2.4.1|Das Ein-Konten-Modell|13
2.2.4.2|Das Zwei-Konten-Modell|14
2.3|Die Beteiligten und ihre Aufgaben in der Bauträgermaßnahme|15
2.3.1|Der Bauherr|15
2.3.2|Der Baubetreuer|17
2.3.3|Der Treuhänder|18
2.3.4.|Der Bauträger|21
2.3.5.|Generalübernehmer - Generalunternehmer - Totalunternehmer|22
2.3.6|Das Bauunternehmen|23
2.3.6.1|ARGE|23
2.3.6.2|Konsortium|24
2.3.6.3|Beihilfegemeinschaft|24
2.3.6.4|Nachunternehmer|24
2.4|Die rechtlichen Rahmenbedingungen|25
2.4.1|Der Bauträgervertrag und seine maßgeblichen Rechtsvorschriften|25
2.4.1.|Vertrag eigener Art|26
2.4.1.2|Der § 34 c Gewerbeordnung (GewO)|26
2.4.1.3|Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)|27
2.4.1.3.1|Der § 3 MaBV|29
2.4.1.3.2|Der § 7 MaBV|30
2.4.1.4|Die Anwendung des AGB-Gesetzes|32
2.4.1.5|Inhalt eines Bauträger-Vertrages|33
2.4.2|Baumodelle|34
2.4.2.1|Bauherrenmodell|35
2.4.2.1.1|Das kleine Bauherrenmodell (Kölner Modell)|36
2.4.2.1.2|Das große Bauherrenmodell|37
2.4.2.2|Bauträgermodell|38
2.4.2.3|Generalübernehmermodell/Generalunternehmermodell|41
2.4.2.4|Geschlossener Immobilienfonds|43
2.4.2.5|Sonstige Baumodelle|44
3.|Risikomanagement|45
3.1|Bedeutung von Risiko und Risikomanagement|45
3.2|Risiken des Bauträgergeschäftes|47
3.2.1|Klassifizierung von Bauträgerrisiken|48
3.2.1.1|Endogene Einflüsse auf die Bauträgermaßnahme|48
3.2.1.2|Exogene Einflüsse auf die Bauträgermaßnahme|49
3.2.2|Präventivmaßnahmen für die Bauträgerfinanzierung|51
3.2.2.1|Kreditnehmerbezogene Anforderungen|53
3.2.2.2|Objektbezogene Anforderungen|53
3.2.2.3|Konzeptionsbezogene Anforderungen|53
3.2.2.4|Frühindikatoren der risikobehafteten Bauträgerfinanzierung|54
3.3|Risikomanagement vor dem Hintergrund nationaler und internationaler Rahmenbedingungen|56
3.3.1|Basel II - Die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung|56
3.3.1.1|Inhalt des Konsultationspapiers|57
3.3.1.1.1|Der Drei-Säulen-Ansatz|58
3.3.1.1.2|Die Beurteilungssysteme (Rating) nach Basel II|60
3.3.1.2|Die Folgen für die Bank und Unternehmen|62
3.3.2|Das Kontroll- und Transparenzgesetz (KonTraG)|65
3.3.2.1|Das Gesetz|65
3.3.2.1.1|Geltungsbereich|66
3.3.2.1.2|Forderungen des Gesetzgebers|67
3.3.2.2|Der Regelkreislauf des Risikomanagementsystems nach KonTraG|70
3.3.2.2.1|Unternehmensziele und Strategien|71
3.3.2.2.2|Risikoidentifikation|72
3.3.2.2.3|Risikoanalyse und Risikobewertung|73
3.3.2.2.4|Risikosteuerung|74
3.3.2.2.5|Risikocontrolling und Risikoreporting|75
3.3.3|Auswirkungen von Basel II und KonTraG auf die Immobilienwirtschaft|77
3.4|Strategische Allianzen zwischen Bauträgern und Banken|79
3.4.1|Aufbau und Konzeption von Joint-Venture-Finanzierungen|80
3.4.2|Gründe einer strategischen Allianz für die Vertragspartner|81
4.|Schlussbetrachtung|83
|Literaturverzeichnis|"

Informationen

Fachgebiet: Immobilien » Immobilienwirtschaft
Hochschule: Fachhochschule für Technik und Wirtschaft Berlin, DEUTSCHLAND
Grad der Arbeit: Diplomarbeit
Umfang: 107
Abgabedatum: 01.08.2001

Diese Arbeit bieten wir im Auftrag unseres Partners Diplomica GmbH, Hamburg an.