Fachbeiträge & Interviews
Mittwoch, 20. Februar 2019
Ausgabe 6393 | Nr. 51 | 18. Jahrgang
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Herausgeber: IWW Institut für Wirtschaftspublizistik GmbH & Co. KG IWW Institut für Wirtschaftspublizistik GmbH & Co. KG email-weiterempfehlendruckansicht

Schadstoffanalyse: BGB schreibt Beratung zwingend vor

# 31.01.2019

Sämtliche Projekte im Bestandsbau betroffen. Auftraggeber muss Schadstofferkundung beauftragen und mitwirken. Fehlende HOAI-Regelung macht eigene Verträge erforderlich

Neue Gesetzeslage macht Schadstofferkundung unumgänglich

Die Analyse von möglichen Schadstoffen in Bestandsgebäuden ist seit der Neuregelung des BGB für Planer und Ingenieure Pflicht. Grafik: DCONex / AFAG Die Analyse von möglichen Schadstoffen in Bestandsgebäuden ist seit der Neuregelung des BGB für Planer und Ingenieure Pflicht. Grafik: DCONex / AFAG

Spätestens mit der Neuregelung der "vertragstypischen Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen" in § 650p BGB ist klar, dass sich Planungsbüros großen finanziellen Risiken in Form unvergüteter Planungsänderungen oder Schadenersatzansprüchen aussetzen, wenn sie in punkto Schadstoffanalyse und Schadstoffberatung nicht kompromisslos agieren.

650p BGB, der übrigens nicht durch vertragliche Vereinbarung außer Kraft gesetzt werden kann, ist eindeutig: Architekten oder Bauingenieure müssen alle Leistungen erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung erforderlich sind, um die zwischen ihnen und dem Auftraggeber vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.

Da Schadstofferkundungen die Voraussetzung schaffen, um überhaupt eine fachgerechte Vorplanung mit Kostenschätzung zu erstellen oder sich über den Kostenrahmen zu verständigen, ist es deshalb in der Regel erforderlich, diese sofort bei Beginn der Objektplanung zu beauftragen.

Kosten der Entsorgung bei Schätzung berücksichtigen

Die Kosten der Schadstoffentsorgung im Gebäude gehören zu den Kosten der Kostengruppe 300 und 400 (bei Außenanlagen zur Kostengruppe 500). Sie müssen somit bei der Kostenschätzung fachlich und der Höhe nach gewürdigt werden.

Jeder Planungsbeteiligte sollte bei Planungsbeginn prüfen, ob es in seinem Leistungsbereich notwendig ist, Schadstoff zu erkunden. Das gilt auch für die Fachplanung der technischen Ausrüstung, da bei vielen alten technischen Anlagen Baustoffe verwendet worden sind, die heute als Schadstoff eingestuft werden. Ähnliches gilt für die Freianlagenplanung. Auch dort werden des Öfteren Schadstoffe vorgefunden.

Bauherren haben Mitwirkungspflicht

Wie oben erwähnt, gilt § 650p auch für Auftraggeber. Sie müssen sich dem Thema stellen. Auftraggeber, die sich weigern, eine professionelle Schadstofferkundung und Schadstoffbeseitigung zu beauftragen, verstoßen gegen ihre Mitwirkungspflicht nach § 642 BGB.

Will ein Auftraggeber den Handlungsempfehlungen des Planers nicht oder nicht zeitgerecht folgen, muss er nachdrücklich auf seine Mitwirkungspflicht hingewiesen werden. Hier gibt es kein "Wenn" und "Aber".

Spätestens, wenn die Baumaßnahmen beginnen, muss (z.B. in den Ausschreibungsverfahren oder im Ausführungsvertrag) geklärt sein, dass Schadstoffe nur von zertifizierten Auftragnehmern bearbeitet werden dürfen.

Im Zweifel Rechtsanwalt kontaktieren

Planungsbüros sollten mit ihrem Rechtsbeistand sprechen, wenn sich der Bauherr einer konstruktiven Zusammenarbeit verweigert. Dies sollte spätestens kurz vor Baubeginn erfolgen.

Zu klären ist, inwieweit unter diesen Umständen die vereinbarten Leistungen (z.B. ordnungsgemäße Bauüberwachung) überhaupt fortgeführt werden können. Schadenersatzforderungen haben sich in jüngster Vergangenheit verstärkt, weshalb vorbeugende Maßnahmen ratsam sind.

Stichprobenartige Schadstofferkundung greift zu kurz

Die gängige Schadstofferkundungspraxis sieht so aus, dass zu Beginn der Maßnahme die Schadstoffe ähnlich einer Rasterfahndung stichprobenartig an den Stellen erkundet werden, wo man sie vermutet.

Damit springt man aber zu kurz, weil man nur Erkenntnisse gewinnt, die nicht für das ganze Altbauobjekt gelten. In der Vergangenheit wurden oft räumlich begrenzte Umbauten in Bauwerken durchgeführt, bei denen die unterschiedlichsten Ausbau-Baustoffe verwendet wurden (mal mit, mal ohne Schadstoffe).

Wenn Bauteile nur stichprobenartig geöffnet werden, ist es unzulässig daraus zu folgern, dass das gesamte Gebäude gleiche "einheitliche" Eigenschaften aufweist.

Vertragsgestaltung: Erstbegutachtung und baubegleitende Beratung regeln

Die Leistungen für Schadstofferkundungen und Planung sowie Überwachung der Entsorgung stellen inzwischen eine eigenständige Planungsdisziplin dar. Diese Leistungen sind in der HOAI nicht geregelt. Es ist also erforderlich, eigene Verträge zu entwickeln. Darin sollten sowohl die Erstbegutachtung als auch die baubegleitende Beratung geregelt sein. In dem Vertrag sollte auch die fachliche Leistung näher beschrieben sein.

Dringend empfehlenswert ist es, die stichprobenartigen Untersuchungen systematisch anzugehen. Dazu sollte der Schadstoffgutachter eine Ermittlungsmethode vorschlagen, wie er sich eine stichprobenartige Untersuchung vorstellt, die möglichst weit reichende Erkenntnisse liefert. Dafür sollte er unter anderem auch die alten Bauakten einsehen.

Schadstoffuntersuchungen während Baumaßnahme wahrscheinlich

Trotz einer vorhergehenden Schadstofferkundung bleibt es so, dass zu Planungsbeginn nicht alle Bauteile geöffnet werden können. Es wird also immer so sein, dass im Laufe der Bauarbeiten neue Erkenntnisse gewonnen werden, auf die kurzfristig reagiert werden muss.

Dieser Umstand macht zusätzliche baubegleitende Schadstofferkundungen und Entsorgungsmaßnahmen notwendig. Hier ist nicht nur die Bauüberwachung gefordert, sondern auch die qualifizierten Ausführungsunternehmen. Diese müssen nach § 4 Abs. 3 VOB/B gegen die vorgesehene Art der Ausführung Bedenken anmelden, wenn sie erkennen, dass noch Schadstoffe im Altbau sind. Darüber hinaus muss der Bauherr entsprechende Aufträge bzw. Nachträge erteilen.

Im Ergebnis führt das dazu, dass beim Bauen im Bestand anteilige Kosten für Schadstofferkundung, Schadstoffausbau sowie die Entsorgung in die Kostenermittlungen aufzunehmen sind. Es lohnt sich nicht, das Thema auszuklammern, denn es handelt sich, wie oben beschrieben, um gesetzliche Regelungen und um anerkannte Regeln der Technik (z.B. Asbestrichtlinie TRGS 519, die nur einen einzigen Schadstoff betrifft).

Musterschreiben zur Schadstofferkundung und Schadstoffbeseitigung

Die beschriebenen Beratungsleistungen sollten schriftlich erbracht werden. Das folgende Musterschreiben dient als Vorlage und muss nur für das jeweilige Projekt angepasst werden (gilt auch für Fachplaner):

Betreff: Umbau des Verwaltungsgebäudes zum Hotel

Bestandsaufnahme

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben mit den Leistungen der Vorentwurfsplanung begonnen, die dazu dienen, das Verwaltungsgebäude in ein Hotel umzubauen. Um eine fachgerechte Planung erstellen zu können, ist es erforderlich, jetzt zu analysieren, ob im Altbau eventuell noch Schadstoffe vorhanden sind. Auch die anerkannten Regeln der Bautechnik sehen vor, dass beim Bauen im Bestand eine solche Schadstoffanalyse durchzuführen ist. Sie lohnt sich. Damit können wir nämlich Folgendes erreichen:

  • Wir gewinnen Kostensicherheit, weil wir Entsorgungsmaßnahmen (sollten sie erforderlich sein) schon bei der Vorplanung und Kostenschätzung würdigen können.
  • Wenn wir jetzt schadstoffhaltige Baustoffe entdecken und sachgemäß ausbauen, vermeiden wir Risiken, die im späteren Bauablauf sonst größere Verwerfungen zur Folge hätten. Insbesondere vermeiden wir
  • Bauverzögerungen (sie wären unumgänglich, wenn später ungeplante Sofortmaßnahmen erforderlich würden, um Schadstoffe nachträglich zu entsorgen),
  • höhere Baukosten, die mit nachträglichen Entsorgungsmaßnahmen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit verbunden wären, sowie
  • gesundheitliche Risiken für Baufacharbeiter und die Nutzer des Umbaus.
  • Nicht zuletzt helfen wir dabei, dass kein Verstoß gegen umweltrechtliche Vorschriften erfolgt.

Nach den gesetzlichen Erfordernissen (z. B. § 650p BGB) sind wir dazu verpflichtet, Ihnen diese Hinweise zu geben. Ihnen obliegt es jetzt, die entsprechenden Aufträge zur Schadstofferkundung und fachgerechten Planung und Überwachung der Schadstoffentsorgung zu erteilen. Gerne sind wir Ihnen dabei in baufachlicher Sicht behilflich. Wir können Ihnen verschiedene Büros vorschlagen, die für diese Aufgaben zertifiziert sind.

Darüber hinaus sollten wir uns über die Vertragsinhalte insoweit verständigen, dass wir unsere eigenen Planungsleistungen ordnungsgemäß und den terminlichen Vereinbarungen entsprechend erbringen können. Selbstverständlich werden die damit zusammenhängenden Kosten in der von uns zu erstellenden Kostenschätzung (Vorplanung) und Kostenberechnung (Entwurfsplanung) berücksichtigt.

Wenn die sachgerechte Beauftragung durch Sie bis zum … erfolgt, haben wir keine Bedenken, dass der geplante terminliche Ablauf beibehalten werden kann. Beachten Sie bitte auch, dass die baulichen Entsorgungsmaßnahmen nur von geeigneten Fachfirmen durchgeführt werden dürfen.

Mit freundlichen Grüßen...

Praxisfall mit Haftung des Planungsbüros

Im Hinblick auf Schadstoffe ist klare Kante gefragt. Gutmütigkeit wird hart bestraft. Neben etwaigen Terminverzögerungen und vorher nicht disponierten Zusatzkosten drohen erhebliche Mangelvorwürfe. Das lehrt der folgende Fall aus der Praxis.

Bei einer Umbaumaßnahme hatte sich ein Planungsbüro bereit erklärt, die Auslagerung von Aktenbeständen während der Bauarbeiten und Wiedereinlagerung in die Archivkeller auszuschreiben und die Ausführung zu koordinieren. Ziel war es, dass das umgebaute Verwaltungsgebäude gemäß des ursprünglichen Terminplans (rechtzeitig) in Betrieb gehen kann.

Dieses Ziel wurde zwar erreicht. Dann wurde das Büro aber urplötzlich mit erheblichen Schadenersatzforderungen konfrontiert. Denn die Altakten (Büros und Archiv) waren kontaminiert. Dort war eine erhebliche Menge an Staub und künstlichen Mineralfasern versteckt. Das hatte jahrelang niemanden interessiert. Und auch während die Akten ausgelagert wurden, hatte man das Problem nicht erkannt.

Dies geschah erst, als man die Akten ins Bauwerk zurückverlagerte und in die Aktenschränke und ins neue Archiv einbrachte. Die Schadstoffe, die an den Aktenbeständen hafteten, wurden so in den Neubau "zurücktransportiert" und im gesamten Gebäude verteilt. In der Folge waren umfangreiche Dekontaminierungsarbeiten erforderlich. Das Gebäude konnte erst Monate später in Betrieb gehen. Der finanzielle Schaden war erheblich.

Dem Planungsbüro wurde vorgeworfen, man habe vergessen, ins Leistungsverzeichnis aufzunehmen, dass die Akten bei der Auslagerung fachgerecht von Schadstoffen zu befreien seien. Der Haftungsfall war da.

Fazit: Schadstofferkundung und Schadstoffbeseitigung in keinem Projekt unterschätzen

Das Thema der Schadstofferkundung und Schadstoffbeseitigung ist nicht zu unterschätzen. Es taucht quasi überall auf, sei es bei Wärmedämmungen, Leichtbaukonstruktionen in abgehängten Decken/Hohlräumen oder der Dämmung von Rohrleitungen.

Eine Reihe von Kommunen haben dieses Gesundheitsrisiko erkannt. Sie lassen Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie Umbauplanungsleistungen nur noch unter tätiger Mithilfe von Schadstoffgutachtern planen.

Planungsbüros sollten dies bei Ihren Kostenschätzungen und Planungsansätzen berücksichtigen und anteilige Kosten für die fachgerechte Schadstoffentsorgung aufnehmen. Das gilt auch für Projekte in der Privatwirtschaft, denn dort wird es ähnlich gehandhabt.

Quellen-und-Verweise  QUELLEN UND VERWEISE:
Planungsbüro professionell (PBP)
2019-02-05 Schadstoffe Bestandsbau Bauherren Auftraggeber Schadstofferkundung HOAI Ingenieurverträge BGB Schadenersatzansprüchen Schadstoffentsorgung Schadstoffanalyse Planungsbüro Planungsdisziplin Leistungsverzeichnisse PBP Bauingenieurwesen VBI Schadstoffbeseitigung Mitwirkungspflicht Auftraggeber Bauherr Baurecht Schadstoffe https://www.bauingenieur24.de/fachbeitraege/baurecht/schadstoffanalyse-bgb-schreibt-beratung-zwingend-vor/3107.htm 1467 de-DE
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