Fachbeiträge & Interviews
Mittwoch, 18. September 2019
Ausgabe 6603 | Nr. 261 | 19. Jahrgang
Autor: Fabian Hesse
Herausgeber: bauingenieur24 Informationsdienst email-weiterempfehlendruckansicht

Due Dilligence-Prüfungen - ein Überblick

# 07.05.2014

Verfahren zur Risikoprüfung vor Kaufentscheidung ratsam. Systematisches Vorgehen und Berücksichtigung der individuellen Situation als Grundlage. Standort und Bausubstanz neben Recht und Steuern wichtigste Kriterien im Immobilienbereich

Kein Kauf ohne angemessene Prüfung

Eine genaue Analyse erlaubt die Übersicht aller relevanten Faktoren einer Kaufentscheidung. Foto: Konstantin Gastmann / Pixelio Eine genaue Analyse erlaubt die Übersicht aller relevanten Faktoren einer Kaufentscheidung. Foto: Konstantin Gastmann / Pixelio

Die Prüfung einer Sache vor dem Kauf ist so alt wie der Akt des Kaufens selbst. Je nachdem, über was genau zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt wird, sollte diese Untersuchung mehr oder weniger gründlich vollzogen werden.

Geht es um komplexe Kaufentscheidungen im privaten wie auch geschäftlichen Bereich, wie z.B. dem Kauf eines Hauses, ist ein entsprechend umfangreiches Prüfungsverfahren nötig, bei dem das Für und Wider eines Ankaufs unter Berücksichtigung sämtlicher relevanter Faktoren gegenübergestellt wird.

Der Fachmann spricht hierbei von einem Prüfungsverfahren unter Berücksichtigung des Due Dilligence. Der englische Begriff lässt sich zu deutsch mit "angemessene Sorgfalt" übersetzen.

Ursprünglich ging es bei der Etablierung der sogenannten Due Dilligence-Prüfungsverfahren um den Bereich der Unternehmensübernahme durch einen Käufer. Ein solcher Kauf birgt naturgemäß auch immer ein Risiko, das sich mittels regulärer, aber häufig oberflächlicher Risiko-Nutzen-Analysen in vielen Fällen nur bedingt abbilden lässt.

Das Due Dilligence-Prüfungsverfahren stellt eine Methode dar, in der systematisch sämtliche unternehmensanhängigen Bereiche hinsichtlich verschiedener relevanter Faktoren untersucht und bewertet werden. Am Ende des Prozesses erfolgt ein ausführliches Gutachten, mit dessen Hilfe der potentielle Erwerber sich für oder gegen den Kauf des Unternehmens entscheidet.

In der Regel werden Due Dilligence-Prüfungen im Unternehmensbereich von einer ganzen Reihe speziell ausgebildeter Fachkräfte, wie beispielsweise Wirtschaftsprüfern oder Anwälten, durchgeführt (siehe dazu Link unten).

Systematik auch im Immobilienbereich wichtig

Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Eine Risikoprüfung sollte daher due dilligence, also mit angemessener Sorgfalt durchgeführt werden. Foto: Thorben Wengert / Pixelio Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Eine Risikoprüfung sollte daher due dilligence, also mit angemessener Sorgfalt durchgeführt werden. Foto: Thorben Wengert / Pixelio

Due Dilligence-Prüfungen im Immobilienbereich werden auch unter dem Begriff Real Estate Due Dilligence durchgeführt und versuchen auch hier die Entscheidungsqualität des Käufers für oder gegen den Erwerb einer Immobilie zu maximieren und das Risiko bei einer positiven Kaufentscheidung gleichzeitig zu minimieren.

Was für die Due Dilligence-Prüfungen im Unternehmensbereich gilt, lässt sich - von außen betrachtet - auf Immobilienobjekte übertragen: Die betreffende Immobilie wird unter verschiedenen systematischen Gesichtspunkten beleuchtet, die benötigten Unterlagen werden vom Prüfer in Teilen eigenständig zusammengetragen und vom bisherigen Eigentümer der Immobilie zur Verfügung gestellt.

Nicht jede Checkliste anwendbar

Obwohl in einschlägigen Foren und auf spezifischen Internetseiten mittlerweile eine Vielzahl an sogenannten Due Dilligence-Checklisten kursiert, können diese nicht so ohne weiteres bei jedem Prüfungsverfahren angewendet werden. Schließlich ist das Due Dilligence-Prüfungsverfahren einerseits durch ein hohes Maß an systematischem Vorgehen gekennzeichnet.

Andererseits muss es stets auch die individuelle Situation der betreffenden Immobilie berücksichtigen. Aus diesem Grund konnte sich ein einheitliches Verfahren bisher noch nicht hundertprozentig durchsetzen. Dennoch existieren verschiedene Prüfungsbereiche, die in jedem Fall in das Prüfungsverfahren eingehen sollten.

Standort bestimmt Wert und Risiko

Einer der essentiellen Bereiche bei einem Real Estate Due Dilligence-Prüfungsverfahren ist die Berücksichtigung des aktuellen Immobilienmarktes.

Der wesentliche Faktor innerhalb dieses Prüfungsbereichs ist der, dass die Lage noch immer über Wert und Risiko einer Immobilie entscheidet. Dementsprechend erfolgt in diesem Prüfungsabschnitt eine umfangreiche Marktanalyse, die sowohl aktuelle Berechnungen wie auch zukünftige Entwicklungen mitzuberechnen versucht.

Daneben wird weiterhin eine genaue Standortanalyse benötigt, die sowohl Makro- wie auch Mikrofaktoren einbezieht. Wesentliche Kriterien sind hierbei u. a. demografische und soziale Entwicklungen am Standort, die Standortattraktivität und Änderungen, die zukünftig am Standort durchgeführt werden.

Einzelaspekte, wie etwa die Höhe der Arbeitslosenquote am Standort, die Anzahl von Kindertagesstätten, Schulen und Einkaufszentren sowie zukünftige Bauprojekte, die am Standort geplant sind, können erheblichen Einfluss auf den Marktwert der Immobilie haben und sollten dementsprechend unbedingt berücksichtigt werden.

Bausubstanz und Altlasten prüfen

Ein weiterer wesentlicher Punkt bei der ausführlichen Begutachtung eines Immobilienobjekts ist selbstverständlich die bauliche Substanz. Diese hat enormen Einfluss auf eine eventuelle Kaufentscheidung und die zugehörige Prüfung sollte dementsprechend verschiedene Aspekte umfassen.

Zum einen wird im Zuge der gebäudetechnischen Analyse eine umfangreiche Datenanalyse vorgenommen. Hierzu gehört beispielsweise die Vermessung der vorhandenen Räume, das Sammeln von Informationen zur Statik sowie die Begutachtung eventueller Baugenehmigungen oder Vorschriften zu Denkmalschutz.

Daneben gehört die bautechnische Qualität des Objekts unbedingt in den Prüfungsbericht. Eventuell durchgeführte Sanierungsmaßnahmen müssen ebenso einfließen wie anstehende und womöglich vom späteren Käufer durchzuführende Sanierungsmaßnahmen oder Reparaturen.

Im Zuge der Feststellung eventueller Altlasten werden beispielsweise Gutachten zur Bodenbeschaffenheit sowie zur eventuellen Verbauung von Asbest oder anderen umwelt- und gesundheitsschädlichen Materialien eingeholt.

Bau- und Mietrecht nicht ignorieren

Auch rechtliche Aspekte können Einfluss auf die Höhe des Risikos bei einer Kaufentscheidung für eine Immobilie haben. Von besonderer Bedeutung sind beispielsweise die Grundbuchsituation, die Eigentumsrechte an der Immobilie, die Mietersituation sowie öffentliche und private Baurechte.

So kann bei einer vermieteten Immobilie beispielsweise der mit dem Mieter bestehende Vertrag Auswirkungen auf die Rentabilität des Kaufs der Immobilie für den Erwerber haben. Dieser könnte etwa vorhaben, die Immobilie selbst zu bewohnen, was bei vorheriger Nichtberücksichtigung der Mietverhältnisse schnell zu Unstimmigkeiten führen kann.

Weiterhin müssen während einer Due Dilligence-Prüfung auch sämtliche steuerlichen Aspekte, darunter die Entrichtung von Grundsteuer, Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer, untersucht werden.

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