Wohnungsmarkt normalisiert sich

# 18.06.2014

Erwarteter Preisanstieg 2014 bei rund drei Prozent. Knappheit an bezahlbarem Wohnraum und Baugrund im Süden weiter am stärksten. Deutsche Immobilien im internatonalen Vergleich günstig

Regionale Erleichterungen dank Wohnungsneubau

Die Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat nach einer aktuellen Erhebung der Landesbausparkassen (LBS) den Höchststand erreicht. "In diesem Jahr rechnen unsere Experten bis zum Jahresende erstmals seit fünf Jahren wieder mit einem etwas geringeren Preisanstieg", verkündete zuletzt Verbandsdirektor Hartwig Hamm bei der Vorstellung der LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien 2014".

Mit zwei bis vier Prozent blieben demnach die erwarteten Preissteigerungen insgesamt im Rahmen der allgemeinen Einkommensentwicklung. Basis der Daten ist eine jährliche Umfrage bei LBS und Sparkassen, welche gemeinsam die größte Maklergruppe Deutschlands bilden.

Teilweise hätten im abgelaufenen Jahr die Preise für Wohnimmobilien noch einmal um mehr als fünf Prozent angezogen, so Hamm. Fast überall würden jedoch Eigenheime und Eigentumswohnungen heute nicht oder nur wenig mehr als im Jahr 2000 kosten. Nur im Süden bewirke eine hohe Nachfrage bei knappem Angebot mittlerweile deutlich höhere Preise.

Abgesehen von dieser Region naht nach Einschätzung der LBS-Experten aber allmählich das Ende eines Aufholprozesses auf dem Wohnimmobilienmarkt, der hierzulande nach vielen Jahren mit konstanten und teils rückläufigen Preisen erst sehr spät eingesetzt habe. Nicht zuletzt der wachsende Wohnungsneubau schaffe perspektivisch Erleichterungen - allerdings noch längst nicht in allen Nachfrage-Schwerpunkten.

München zehnmal teurer als Ostdeutschland

Enorme Wohnungsmarktunterschiede von Region zu Region gibt es deshalb nach LBS-Angaben nach wie vor bei den gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern, die mit Abstand beliebtesten Objekte.

An der Preisspitze der bundesdeutschen Großstädte behauptet sich laut LBS-Immobilienpreisspiegel weiterhin München, wo ein Einfamilienhaus mit 900.000 Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgen weitere süd- und südwestdeutsche Großstädte wie Regensburg (775.000 €), Stuttgart (700.000 €) und Freiburg (650.000 €).

Teils noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,2 Millionen Euro den absoluten Rekord auf. In Meerbusch sind typische Objekte mit 550.000 Euro um 100.000 Euro teurer als im nahen Düsseldorf, in Kronberg mit 620.000 Euro rund 120.000 Euro teurer als in Frankfurt.

Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in Regionen mit besonders reizvoller Landschaft: In den Voralpen liege Starnberg mit einer Million Euro, am Bodensee Konstanz und Lindau mit 780.000 bzw. 650.000 Euro vorn.

Günstiges Eigentum nicht nur im Osten zu haben

Auf der anderen Seite finden sich auf dem Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halbmillionen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich z.B. in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 220.000 und 280.000 Euro.

In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (160.000 bzw. 180.000 €), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 120.000 €) und im Westen (Siegen mit 175.000 €). In den Mittelstädten markieren Eisleben und Weißenfels mit 60.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

575.000 Euro für neues Reihenhaus in Regensburg

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Experten zuletzt gestiegen. "Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten nicht schlecht", so Hamm. In Westdeutschland bewegten sie sich in Groß- und Mittelstädten um die 230.000 Euro, im Osten und Norden sogar unter 200.000 Euro.

Lediglich im Süden signalisiere der auf 350.000 Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe. So koste selbst "in der Reihe" ein neues Eigenheim in München 690.000 Euro und in Regensburg 575.000 Euro. In der Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner (einschließlich Berlin) rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 250.000 Euro.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihenhäusern, im Schnitt allerdings mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von 20 Prozent. "Vereinzelt sind sie aber - wegen häufig guter Lage - sogar genauso teuer wie Neubauten, etwa in Bonn", so Hamm.

Preissteigerungen für Eigentumswohnungen

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten vielerorts merklich gestiegene Preise. Vor allem an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten sei Wohneigentum auf der Etage die gute Alternative für knappe Eigenheimangebote.

Auch hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 6.500 Euro pro Quadratmeter den Spitzenwert, gefolgt von Gräfelfing (6.200 €), noch deutlich vor München (5.300 €) oder Hamburg (4.000 €). Bei den großen Metropolen liegen die Quadratmeterpreise in Hannover und Bremen, aber auch im Ruhrgebiet (Dortmund und Essen) im moderaten Bereich unter 3.000 Euro.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage fest. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten immer noch rund 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig um 1.100 Euro und lediglich im Süden bereits wieder bei 1.900 Euro. "Bei den heutigen Finanzierungskonditionen sind sie für die Bewohner damit nicht teurer als vergleichbare Mietwohnungen", hob der Verbandsdirektor hervor.

Knappes Bauland und hohe Grundstückspreise
Beim Bauland rechnen die Experten der LBS nach wie vor nicht mit einer Ausweitung des Angebots. Deshalb seien Grundstücke gerade in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit fast 400 Euro pro Quadratmeter nochmals teurer als im Vorjahr. Das sei glatt dreimal so viel wie im Norden (130 €) und gar fast fünfmal so viel wie im Osten (80 €).

Spitzenpreise würden wiederum in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (1.250 €) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (900 €) oder Heidelberg (700 €) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus, Salzgitter) Bauland jedoch für unter 100 Euro pro Quadratmeter am Markt.

Immobilienmarkt im Vergleich solide
Für den weiteren Jahresverlauf liegt nach Auskunft der LBS-Experten die prognostizierte Preissteigerung bei Bauland und Reihenhäusern im Bereich von 2,5 Prozent, bei gebrauchten Eigentumswohnungen und frei stehenden Einfamilienhäusern etwas höher. Mit vier Prozent wird der Preisauftrieb bei neuen Eigentumswohnungen noch etwas stärker gesehen.

Gleichwohl ändere dies nichts an der Tatsache, dass Immobilien hierzulande auch im internationalen Vergleich relativ günstig und wegen der niedrigen Zinsen auch gut bezahlbar seien. "Wenn es endlich gelingt, in den Ballungsräumen mehr bedarfsgerechten Neubau zu schaffen - gerade auch für Familien mit Kindern, dann sind die Aussichten auf eine solide Wohnungsmarktentwicklung nicht schlecht", so Hamms Fazit.