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17. Jahrgang | Ausgabe 5960 | Nr. 348
Fachbeiträge für Bauingenieure » Konjunktur
 
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Herausgeber:  bauingenieur24 Informationsdienst
 

Zögerliche Bautätigkeit: Bauindustrie und KfW bei Wohnungsbau uneins

29.11.2017
 

Rückgang der Fertigstellungen trotz vorliegender Baugenehmigungen. Vorwurf des Kapazitätsengpasses am Bau zurückgewiesen. Zunehmende Immobilienspekulation in Ballungsgebieten als weitere Ursache benannt

 

Hohe Auslastung der Bauunternehmen und Behörden dank guter Konjunktur

In Deutschland verzögert sich der Bau bzw. die Fertigstellung dringend benötigter Wohnungen zusehens. Experten führen dies auch auf mögliche Spekulationen von Investoren zurück. Foto: Christian v.R. / Pixelio In Deutschland verzögert sich der Bau bzw. die Fertigstellung dringend benötigter Wohnungen zusehens. Experten führen dies auch auf mögliche Spekulationen von Investoren zurück. Foto: Christian v.R. / Pixelio

Bauen heißt nicht nur, eine bestimmte Menge Baumaterial zu einem bestimmten Zeitpunkt an einem bestimmten Ort zu verarbeiten. Zuvor muss unter anderem eine behördliche Genehmigung vorliegen. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann ein Bauprojekt nicht umgesetzt werden.

Während die Bauausführung Sache der Bauindustrie und des Baugewerbes ist, braucht es für die Baugenehmigungen entsprechende Ämter. In Zeiten der Hochkonjunktur, wie sie aktuell seit längerem in Deutschland herrscht, haben beide Seiten nachvollziehbar gut zu tun.

Die hohe Arbeitsauslastung scheint jedoch kein Garant für Zufriedenheit, wie derzeit an einer Auseinandersetzung zwischen dem Hauptverband der Deutschen Bauwirtschaft und der staatlichen Förderbank KfW deutlich wird.

 

Intensivierung der Bautätigkeit wird gebremst

Was ist der Hintergrund? Innerhalb der ersten drei Quartale des laufenden Jahres sank, im Vergleich zum Vorjahr, die Zahl der Wohnungsgenehmigungen. Gleichzeitig hinken die Fertigstellungen den zahlreichen Genehmigungen der letzten Jahre hinterher.

Angesichts eines von Politik und Wirtschaft gleichermaßen ausgerufenen "Wohnungsnotstands" passt diese Entwicklung weder ins Bild der boomenden Bauwirtschaft noch in die Planvorstellung der Kredit gebenden KfW-Bank.

 

KfW bemängelt Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft

Letztere ließ sich nun dazu hinreißen, die gebremste Bautätigkeit unter anderem der Bauwirtschaft anzulasten. Hier seien "Kapazitätsengpässe" zu spüren, heißt es in einem Bericht des KfW eigenen Recherchenetzwerkes KfW Research.

Zwar habe die Bauwirtschaft, so die Experten der Förderbank, in den neunziger Jahren ihre Kapazitäten flexibel ausweiten können und in einigen Jahren mehr als doppelt so viele Wohnungen wie derzeit gebaut. Seitdem sei jedoch ein Großteil der Kapazitäten wieder abgebaut worden.

Gleichzeitig nimmt man bei der KfW die Genehmigungsbehörden in Schutz: "In der öffentlichen Debatte werden immer wieder langwierige Genehmigungsverfahren durch die Kommunen und zunehmende Bürgerwiderstände als Hauptverantwortliche für das Defizit im Wohnungsneubau genannt. Das steht im Widerspruch zum enormen Überschuss der Baugenehmigungen über die Baufertigstellungen, der sich in den letzten Jahren aufgebaut hat."

 

Bauindustrieverband sieht Probleme in den Verwaltungen

Den Vorwurf, nicht genügend Kapazitäten zum Bau genehmigter Wohnungen zu haben, weist die Bauwirtschaft ihrerseits entschieden zurück. "Die Bauindustrie verfügt über ausreichende Kapazitäten, die hohe Nachfrage nach Wohnraum zu bedienen", erklärte zuletzt der neue Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, Dieter Babiel.

Und er gab den Schwarzen Peter prompt zurück: "Nicht Kapazitätsengpässe in unserer Branche sind die Ursache für den Rückgang der Genehmigungen, es sind - neben statistischen Effekten – vor allem Baulandengpässe und der Mangel an Planungskapazitäten in den Kommunalverwaltungen, die die Genehmigungsentwicklung bremsen."

 

Großer Überhang bei Baugenehmigungen

Interessanterweise sind sich beide Seiten darin einig, dass aufgrund des stetigen Anstieges der Baugenehmigungen seit knapp zehn Jahren derzeit ein "Genehmigungsüberhang" bestehe. Die Bauwirtschaft spricht von rund 400.000, die KfW gar von 600.000 genehmigten, aber bislang nicht gebauten Wohnungen.

Als Ursache des hohen Berges an alten Baugenehmigungen wird beispielsweise auch ein Vorzieheffekt durch die Verschärfung der Energieeinsparverordnung genannt, welcher im vergangenen Jahr für ein zweistelliges Genehmigungsplus gesorgt habe.

 

Bauherren und Auftraggeber agieren zögerlicher

Am Ende könnte die Ursache der gesunkenen Bautätigkeit an ganz anderer Stelle gefunden werden. Während Behörden und Bauunternehmen zwar für die Errichtung eines Bauwerks notwendig sind, liegt die Entscheidung, ob und wann - auch bei bereits vorliegender Baugenehmigung - gebaut wird, allein beim Bauherrn bzw. Auftraggeber.

Wie im Bericht von KfW Research angeführt wird, sei das aktuelle Defizit hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass genehmigte Bauvorhaben mit Verzögerung oder gar nicht umgesetzt werden.

Hierfür gibt es laut KfW verschiedene Gründe: "Bei gewerblichen Bauherren kann eine begrenzte Liquidität es erforderlich machen, Bauvorhaben zeitlich zu strecken. Auch gibt es Hinweise, dass Investoren Baugenehmigungen auf Vorrat einholen und mit der Fertigstellung warten, weil sie auf steigende Erstbezugsmieten oder steigende Immobilienpreise spekulieren."

 

Verdacht der Immobilienspekulation steht im Raum

Der Verdacht der Immobilienspekulation stützt sich unter anderem auf eine Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Darin heißt es, dass Spekulation mit Bauland und Baugenehmigungen in einigen Metropolen mit Wohnungsknappheit für das Defizit an Baufertigstellungen im Mietwohnungsbau mit verantwortlich ist, mit Auswirkungen auf Bodenpreise und damit Baukosten und Mieten.

 
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